Гарантии нотариата для защиты добросовестных покупателей жилья обсудили на круглом столе в Москве

11 ноября состоялась дискуссия профессиональных участников рынка недвижимости на тему «Защита прав добросовестных покупателей жилья в сделках с ведомыми продавцами». На мероприятии в том числе обсудили инструменты нотариата, направленные на предотвращение мошеннических схем на рынке недвижимости. При этом прозвучало предложение ввести принцип нерасторжимости нотариально удостоверенных сделок и, соответственно, бесповоротности записи в ЕГРН, сделанной на основании нотариальной сделки.

И. о. председателя Комиссии Федеральной нотариальной палаты по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями нотариус г. Москвы Екатерина Лексакова объяснила, что указанный принцип подразумевает, что нотариальную сделку нельзя будет расторгнуть в судебном порядке, а запись в ЕГРН о праве собственности, сделанная по результатам такой сделки, не сможет быть аннулирована.

Данный подход позволит обеспечить достоверность публичных сведений в ЕГРН. При этом добросовестный приобретатель получит гарантию того, что его право собственности незыблемо, так как третьи лица не вправе будут требовать исправить или исключить соответствующую запись из реестра. Таким образом добросовестные участники гражданского оборота, полагающиеся на достоверные записи реестра, получат реальную защиту своих прав.

При введении такого принципа сделку можно будет «откатить» назад только в случае признания судом ошибки в самой нотариальной процедуре. Однако и тогда добросовестные участники оборота будут защищены: ущерб пострадавшей стороне будет полностью компенсирован за счет нотариата. Для этого уже сейчас действует полноценная система имущественной ответственности нотариуса, включающая в себя страхование профессиональной ответственности, личное имущество нотариуса и Компенсационный фонд ФНП.

Еще одно предложение, направленное на минимизацию рисков и предотвращение мошеннических схем, — введение периода охлаждения между моментом, когда участники сделки решили ее заключить, и непосредственно самим подписанием договора. На практике это может выглядеть так: после официального начала процедуры заключения сделки в обязательном порядке предусматривается определенное время, например, две недели или месяц, на то, чтобы стороны могли передумать, или же на выявление новых обстоятельств, препятствующих подписанию договора.

Это поможет в ситуациях, когда продавец находится под влиянием третьих лиц или по иным причинам действует против собственной воли, например, из-за стресса. За отведенное время человек может справиться с обстоятельствами личного характера. Кроме того, такая пауза будет работать против мошенников, поскольку злоумышленникам достаточно сложно удерживать жертву под своим контролем в течение нескольких недель.

Покупка или продажа такого ценного актива, как жилье, для большинства граждан происходит 1–2 раза в жизни. Цена ошибки здесь очень велика, а спешка зачастую может свидетельствовать о наличии криминальной составляющей. Поэтому искусственное замедление сделки для обеспечения еще большей ее безопасности подавляющему большинству участников оборота не повредит.

Екатерина Лексакова также подчеркнула, что при удостоверении сделки нотариус проводит множество проверок, беседует с участниками, выясняет их истинную волю и объясняет им последствия подписания договора.

Заместитель начальника отдела правового обеспечения Управления Росреестра по г. Москве Владислав Ивонин напомнил о позиции регистратора касательно того, что нотариальные сделки с недвижимостью, особенно когда речь идет о жилых помещениях, предпочтительнее для Росреестра.

Как ранее неоднократно отмечали руководители ведомства, нотариат является «самым комфортным партнером» для Росреестра, с которым выстроена «самая доверительная среда». Нотариусы не только обеспечивают соблюдение норм закона и предоставляют правовые гарантии, но и самостоятельно направляют документы в электронном виде для регистрации перехода права собственности в ЕГРН.

Нотариальный документ по закону имеет повышенную доказательственную силу. Кроме того, нотариус может использовать видеофиксацию. Весь процесс удостоверения сделки и общения с каждым участником остается на записи, которая хранится в архиве у нотариуса и может быть представлена по запросу суда.

«Неоднократно были случаи, когда нотариусы на сделках выявляли поддельные паспорта и другие документы, вычисляли обман и мошенничество, обращались в правоохранительные органы — и аферистов задерживали прямо в нотариальных конторах», — рассказала Екатерина Лексакова.

Однако множество сделок с недвижимостью заключается в простой письменной форме. В этом случае отсутствует проверка воли и волеизъявления сторон, никто не объясняет участникам сделки ее правовые последствия, и вся ответственность ложится на них самих. При таких незащищенных сделках злоумышленникам гораздо проще использовать поддельные документы, вводить людей в заблуждение, давить на них, подписывать фиктивные договоры и так далее. Как результат — договоры оспариваются, и записи, внесенные в ЕГРН, признаются недостоверными.

В январе 2025 года была введена обязательная нотариальная форма для договоров дарения недвижимости между гражданами — как действенная мера для пресечения потока мошенничеств и злоупотреблений в этой сфере. Между тем сделки по купле-продаже недвижимости до сих пор остаются уязвимыми.

В круглом столе также приняли участие заместитель председателя Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Светлана Разворотнева, заместитель начальника Следственного департамента МВД России Данил Филиппов и другие спикеры — представители органов власти, риелторского, банковского и нотариального сообществ, специалисты в области судебно-психиатрической экспертизы.

Эксперты обсудили различные аспекты мошеннических схем с ведомыми продавцами, юридические нюансы и судебную практику, основные риски на различных этапах сделок с недвижимостью и варианты их минимизации. Модератором дискуссии выступил управляющий партнер ЮК «Неделько и партнеры», руководитель программы переподготовки «Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью» в НИУ ВШЭ Василий Неделько.

Мероприятие было организовано Гильдией риелторов Москвы, НИУ «Высшая школа экономики» и юридической компанией «Неделько и партнеры».